Die Belegeinsicht dehnt sich soweit aus, wie das Gericht auch Einsicht nehmen könnte
BGH, Beschl. V. 22.11.2011 – WuM 2012, 267
Pflicht zur Bereitstellung von Kopien
0,25 - 0,50 EUR je Kopie
Fotokopien sind kostenfrei und zulässig
Umlagefähige Kosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV
Wasserverbrauchs- und Entwässerungsgebühren
Anmietung, Wartung Wasserzähler und Wassermengenregler, Eichkosten Wasserzähler
Verbrauchserfassung und Abrechnung
Abwassergebühren
Oberflächen- und Regenwasser
Grundsätze umlagefähiger Wasserkosten
Wasserkosten sind Kosten, die durch den Verbrauch der Nutzerinnen und Nutzer tatsächlich entstehen
Kosten durch nicht angezeigte Instandhaltungsmaßnahmen, wie laufende Toilettenspülung oder Wasserhahn, sind verursachungsgerechte Mieterkosten (BGH)
Defekte Wasserzähler sind auf Kosten der Vermieterin oder des Vermieters instand zu setzen. Außergewöhnlich hoher Wasserverbrauch des Hauptwasserzählers zu der Summen der akkumulierten Nutzerwasserzähler ohne Verschulden der Mieterinnen und Mieter geht zu Lasten der Vermieterin oder des Vermieters
Die Kosten für die Eichung der Nutzerwasserzähler, Sprengwasserzähler und Hauptwasserzähler gemäß § 2 Abs. 1 EichG gehören zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten
Zu den Abwasserkosten gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
Trink- und Abwasserkosten sind zusammenhängend darstellbar
Grundlage Verteilung der Kosten
Bei nicht vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen
bei vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem tatsächlichen Verbrauch zu erfolgen
Eichkosten des Wasserzählers werden üblicherweise über die Gesamtkosten der verbrauchten Wasserkosten auf die Mieter mitverteilt
Eichkosten des Wasserzählers können direkt zuordnungsbar zur Wohnung abgerechnet werden
Mindestangabe für die BK-Abrechnung
Zusammenstellung der Gesamtkosten
Gesamtkosten müssen zu ersehen sein (keine Erläuterung LG Berlin)
§ 259 BGB geordnete Zusammenstellung Einnahmen und Ausgaben
Keine Überspannung der Spezifizierung (BGH 2009)
Angabe und Erläuterung der zugrundeliegenden Umlageschlüssel
Berechnung des Anteils der Mieterin oder des Mieters
gedankliche und rechnerischer Nachvollziehbarkeit
Abrechnungszeitraum
Geleistet Vorauszahlungen/ Abrechnungssaldo
Die Heizkostenverordnung geht vor mietvertraglichen Vereinbarungen (AG Hamburg)
Die Heizkostenverordnung gilt im persönlichen Anwendungsbereich für Gewerberaum, preisfreien- und preisgebundenen Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizkV, § 22 Abs. 1 NMV) sowie Wohnungseigentum (3 HeizkV). Grundsätzlich gilt die Abrechnungspflicht. Neben der Abrechnungspflicht besteht entgegen der Erfassung für Kaltwasserverbrauch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung je Wohnungseinheit.
Die Brennstoffkosten einschließlich der Lieferkosten
Kosten für den Betriebsstrom
Kosten, die durch Bedienung, Pflege, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage entstehen (auch für hinzugezogene Fachleute, z. B. wegen Überwachung der Betriebssicherheit der Heizanlage)
Kosten, die durch die Reinigung des Betriebsraumes entstehen
Kosten, die durch Messungen für die Einhaltung des Immissionsschutzgesetzes verursacht werden.
Kosten, die durch Wartung und Ablesung der Verbrauchsmessgeräte an den Heizkörpern anfallen (z.B. der Besuch der Ablesefirma), einschließlich der Miet- oder Anschaffungskosten für ebensolche
Kosten für die Berechnung und Aufteilung der ermittelten Werte von den Verbrauchsmessgeräten
Kosten für die Schornsteinfegerin oder den Schornsteinfeger und für die Wartung des Feuerlöschers
Begleitende Grundsätze der Heizkostenabrechnung
Verbrauchsschätzung § 9 a Heizkostenverordnung
Auf Basis eines vergleichbaren Vorjahresverbrauchs
Auf Basis vergleichbarer Wohnungen einer Liegenschaft
Auf Basis des Durchschnittsverbrauches der Liegenschaft
Verbrauchsschätzungen
Bei Nichtablesung trotz zwei vereinbarter Termine erfolgt Schätzung (LG Berlin) gemäß § 9 Heizkostenverordnung
Kürzungsrecht
Ist aus rechtlichen Gründen eine verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung nicht möglich, ist nach einem einheitlichen Maßstab abzurechnen. Es ist eine Kürzung von 15 Prozent zu beachten.
Lagenachteil von Wohnungen
Lagenachteile hat die Mieterin oder der Mieter zu tragen
Lagenachteile werden über den Umlagemaßstab Fläche ausgeglichen
Abgesperrte Heizkörper
Die Mieterin oder der Mieter hat kein Anrecht, eine Abstellung des Heizkörpers zu verlangen
Wärmeisolierung
Bei unzureichender Wärmeisolierung ist die Mieterin oder der Mieter nicht berechtigt, Abzüge in der verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung vorzunehmen
Frostschaden bei Abwesenheit
Verletzung der Obhutspflicht desr Mieterin oder des Mieters
Folgeschäden sind durch die Mieterin oder den Mieter zu tragen
Feuchtigkeitsschäden
die Mieterin oder der Mieter ist verpflichtet, ausreichend in zumutbarem Rahmen zu lüften
Beweispflicht liegt bei der Vermieterin beziehungsweise dem Vermieter
Raumtemperatur
Ausreichende Heizbarkeit erfordert eine Raumtemperatur von 20 - 22 Grad Celsius auf in einem Meter Höhe in der Mitte des Raumes
Grundlage Verteilung der Kosten
Es wird sich an festen Kriterien orientiert. Von den Gesamtkosten können mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Heizwärme- und Warmwasserverbrauch festgelegt werden. Die übrigen Kosten können zwischen 30 Prozent und höchstens 50 Prozent nach einem Flächenmaßstab verteilt werden (§§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkV).
100-prozentige Abrechnung nach Verbrauch nur bei Zustimmung aller Mieterinnen und Mieter einer Liegenschaft möglich
Eine gerechte Bestimmung des Verteilungsmaßstabs nach Verbrauch und Fläche sollte das Wohnungsunternehmen nach Gebäudetyp, Wärmedämmung, Lage des Gebäudes, Anzahl der Außenwohnungen, prozentualer Anteil an Leerstand und weiteren Kriterien möglichst günstig vornehmen
Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind formell ordnungsgemäß gemäß allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind in tatsächlicher und rechnerischer Hinsicht nachprüfbar und nachvollziehbar. Soweit die Abrechnungen Heiz- und Warmwasserkosten betreffen, halten sie sich im Rahmen der Bestimmungen der § 7, 8, 10 Heizkostenverordnung und sind nicht zu beanstanden.
BGH Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 323/10 in WM 2011, Seite 625
Nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung ist der Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme- und Warmwasserablesung gegen zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem ergibt sich eine Duldungspflicht nach § 555d BGB
Die Wahl der technischen Ausstattung für Messgeräte obliegt der Vermieterin oder dem Vermieter
Die Geräte müssen der erforderlichen Eignung entsprechen
Die Vermieterin oder der Vermieter führt eine Befragung der Mieterinnen und Mieter durch, in der jeder Mieter die Möglichkeit hat, Stellung zu nehmen
Der Heizkostenverbrauch für die Erfassung von Heizwärme ist in § 6 Abs. 1 HeizkV vorgeschrieben. Das Wohnungsunternehmen kann seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn die Mieterin oder der Mieter den Einbau der neuen Messtechnik duldet.
Ausreichend und rechtszeitig auf Verbrauchserfassung hinweisen
Die Mieterin oder der Mieter ist zum Einschalten eines Dritten verpflichtet ➙ Duldungspflicht
Zutrittsanspruch im Wege der Duldungsklage
Einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO (LG Köln)
Zuwiderhandlung 6 Monate Haft oder 250.000 EUR (LG Hamburg)
Die Vermieterin oder der Vermieter hat Sorge zu tragen
Prozessverwertbarer Nachweis
Mieter ist in Beweispflicht
Bei Nichteinhalten von zwei angekündigten rechtskonformen Terminen kann die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter Anfahrtskosten gegenüber dem Mieter berechnen (bei Instandhaltungsmaßnahmen und Neuausstattung ➙ AG Hamburg)
Bei der Ablesung oder Überprüfung wurde Manipulation von der Monteurin oder dem Monteur aufgezeichnet
